Cambiar la hipoteca de variable a fija, novación o subrogación

Pasar una hipoteca variable a tipo fijo es una operación habitual y la ley la ha abaratado deliberadamente. Hay tres caminos, con costes muy distintos, y elegir mal puede costar varios miles de euros.

Las tres vías

1. Novación

Modificas las condiciones con tu banco actual. No cambias de entidad: solo se firma una escritura de novación modificativa.

Es la vía más rápida y barata cuando tu banco está dispuesto a negociar.

Costes: comisión de novación (limitada por ley, ver abajo), notaría y registro reducidos. No hace falta nueva tasación en la mayoría de casos.

2. Subrogación de acreedor

Trasladas la hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones. El préstamo es el mismo; cambia quien lo tiene.

Costes: comisión de subrogación (limitada), tasación —que suele asumir el banco nuevo—, notaría y registro. Muchas entidades cubren estos gastos para captar clientes: pregúntalo expresamente.

Detalle importante: tu banco actual tiene derecho a igualar la oferta. Dispone de un plazo para presentar una contraoferta, y si iguala las condiciones, la subrogación no se materializa. En la práctica esto convierte una oferta ajena en la mejor herramienta de negociación con tu propio banco.

3. Cancelar y firmar una hipoteca nueva

Cancelas la hipoteca actual y firmas una nueva, con el mismo banco o con otro.

Es la vía más cara —implica todos los gastos de constitución— pero la única posible si además quieres cambiar el capital, ampliar el plazo o añadir o quitar titulares.

Lo que la ley permite cobrarte

La Ley 5/2019 fijó un régimen específicamente favorable para el paso de variable a fijo:

Cuando se amortiza anticipadamente con motivo de una novación o subrogación que convierta el tipo variable en fijo, la comisión no puede superar la pérdida financiera del banco, con un tope del 0,15 % del capital reembolsado durante los tres primeros años del contrato. Después, cero.

Es decir: si tu hipoteca tiene más de tres años, el cambio a fijo no puede generar comisión de amortización.

Y aun dentro de esos tres años, el 0,15 % es un techo, no un importe garantizado: solo puede cobrarse si el banco sufre una pérdida financiera real, y debe poder justificarla.

Cuándo compensa

No hay una respuesta universal, pero sí un método.

El cálculo básico:

1. Suma todos los costes del cambio: comisión, notaría, registro, gestoría, tasación si la pagas tú.
2. Calcula la diferencia de cuota entre lo que pagas ahora y lo que pagarías a tipo fijo.
3. Divide el coste total entre el ahorro mensual. Obtienes en cuántos meses recuperas la inversión.

Si el plazo de recuperación es corto respecto a los años que te quedan de hipoteca, el cambio tiene sentido. Si te quedan cinco años y tardas cuatro en amortizar el coste, probablemente no.

Factores que inclinan hacia el fijo:

• Te queda mucho plazo por delante, más de diez o quince años
• Tu presupuesto es ajustado y una subida de cuota te complicaría
• Valoras la previsibilidad por encima de exprimir el último euro

Factores que inclinan hacia quedarse en variable:

• Te quedan pocos años y poco capital pendiente
• Tu diferencial es muy bajo, de los que se firmaban hace años
• Tienes colchón suficiente para absorber subidas sin agobios

La hipoteca mixta

Existe una vía intermedia que se ofrece con frecuencia: tipo fijo durante los primeros años y variable después.

Tiene sentido si tu preocupación es el corto plazo —los años en que el capital pendiente es mayor y una subida duele más— y aceptas volver a variable cuando quede menos deuda viva.

El punto a mirar con lupa es qué diferencial se aplicará en el tramo variable. Es donde estas hipotecas se encarecen y donde la letra pequeña importa.

Los pasos, en orden

1. Pide ofertas a otros bancos. Sin una alternativa concreta no tienes capacidad de negociación.
2. Solicita la FEIN de cada oferta. Es el documento normalizado que permite comparar de verdad, y su entrega es obligatoria.
3. Lleva la mejor oferta a tu banco actual. Muchas novaciones se resuelven aquí, sin cambiar de entidad.
4. Compara el coste total, no solo el tipo de interés. Vinculaciones —seguros, nóminas, tarjetas— pueden encarecer una oferta aparentemente mejor.
5. Comprueba el plazo de recuperación antes de firmar.

Cuidado con las vinculaciones

Una oferta de tipo fijo atractiva suele venir condicionada a contratar seguros de hogar y vida con la entidad, domiciliar la nómina o mantener un consumo mínimo en tarjeta.

Esos productos tienen un coste anual que puede anular la ventaja del tipo. La FEIN debe reflejar la TAE con y sin vinculaciones: compara siempre esa cifra, no el tipo nominal.

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Para entender qué está moviendo tu cuota mientras decides, está qué es el Euríbor. Y si en lugar de cambiar de tipo prefieres reducir deuda, amortizar hipoteca: cuota o plazo.