Amortizar hipoteca, ¿reducir cuota o reducir plazo?
Cuando decides meter dinero extra en tu hipoteca, el banco te hará elegir entre dos opciones: reducir la cuota mensual o reducir el plazo. La elección no es cosmética. Sobre un préstamo largo, la diferencia entre una y otra puede superar los diez mil euros.
La respuesta corta
Reducir plazo ahorra más intereses. Siempre.
El motivo es aritmético: en una hipoteca pagas intereses sobre el capital pendiente, mes a mes. Si acortas el número de meses, eliminas todos los intereses que se habrían generado en los meses suprimidos. Si mantienes el plazo y bajas la cuota, sigues pagando intereses durante el mismo tiempo, solo que sobre un capital algo menor.
Con números
Hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3,5 %, con una amortización extra de 10.000 € en el año 5.
| Opción | Cuota resultante | Intereses totales | Ahorro |
|---|---|---|---|
| No amortizar | 751 € | 75.281 € | — |
| Reducir cuota | 693 € | 71.362 € | 3.919 € |
| Reducir plazo | 751 € | 65.883 € | 9.398 € |
Reducir plazo ahorra casi dos veces y media más. Y además termina la hipoteca 25 meses antes.
Cifras aproximadas con sistema francés y tipo constante. Las tuyas dependerán del capital pendiente, del plazo restante y del tipo aplicado, pero la proporción entre ambas opciones se mantiene.
Entonces, ¿por qué elige alguien reducir cuota?
Porque el ahorro de intereses no es el único criterio.
Reducir cuota libera dinero cada mes. Si tu situación es ajustada, si tus ingresos son inestables o si prefieres tener margen de maniobra mensual, bajar la cuota compra tranquilidad. Esa tranquilidad tiene un precio —los 5.479 € de diferencia del ejemplo— y puede valer la pena pagarlo.
La regla práctica:
- Si tu economía es holgada y estable: reduce plazo.
- Si vas justo o tus ingresos fluctúan: reduce cuota.
- Si te preocupa una subida del Euríbor y tienes hipoteca variable: reducir cuota amortigua el golpe de la próxima revisión.
Cuándo amortizar es directamente mala idea
Amortizar hipoteca no siempre es la mejor decisión financiera, aunque emocionalmente lo parezca.
1. Si tienes deuda más cara. Una tarjeta revolving al 20 % o un préstamo personal al 8 % cuestan mucho más que tu hipoteca. Amortizar la hipoteca mientras arrastras esas deudas es pagar primero la barata.
2. Si no tienes fondo de emergencia. Meter tus ahorros en la hipoteca los convierte en ladrillo: no los puedes recuperar si se avería el coche o pierdes el trabajo. Primero el colchón, después la hipoteca.
3. Si tu tipo es muy bajo. Con una hipoteca fija al 1,5 % firmada en su momento, ese dinero probablemente rinda más en otro sitio, incluso en un depósito. Amortizar equivale a “invertir” al 1,5 %.
4. Si te aplica la deducción por vivienda habitual. Quienes están en el régimen transitorio pierden parte del incentivo fiscal al reducir lo que pagan al año. Lo detallamos en ¿amortizar hipoteca desgrava?.
El momento importa
En el sistema francés —el de prácticamente todas las hipotecas españolas— las primeras cuotas van mayoritariamente a intereses y las últimas, a capital.
Eso significa que cuanto antes amortices, más ahorras. Los mismos 10.000 € puestos en el año 3 ahorran mucho más que en el año 18, porque hay más intereses futuros que eliminar.
Si estás en la segunda mitad de tu hipoteca, revisa el cálculo antes de decidir: puede que el ahorro ya no compense frente a otros usos del dinero.
Comisiones: lo que la ley permite cobrar
La Ley 5/2019 puso topes estrictos, y en muchos casos la comisión es cero. Los límites, y cómo funciona el trámite, están en amortización anticipada de hipoteca.
Como orientación rápida: en hipotecas variables el tope es del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado, y nada después. En fijas, 2 % los diez primeros años y 1,5 % después.
Y en todos los casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco, que a menudo es cero.
Cómo se hace
- Comprueba tu escritura: comisión pactada y si hay importe mínimo por amortización.
- Pide simulación al banco de ambas opciones, por escrito.
- Indica expresamente qué modalidad eliges. Si no dices nada, muchos bancos aplican por defecto la reducción de cuota, que es la que menos te ahorra.
- Guarda el justificante y verifica en el siguiente recibo que se ha aplicado como pediste.
El punto 3 es donde más gente pierde dinero sin enterarse. No lo des por supuesto: dilo, y que quede escrito.
Amortizar poco a poco también funciona
No hace falta esperar a reunir una cantidad grande. Muchas entidades permiten amortizaciones parciales pequeñas, incluso mensuales.
Añadir 100 € al mes a una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3,5 % recorta algo más de cuatro años de plazo y unos 14.400 € de intereses. Y no requiere tener un ahorro grande esperando, que es la razón por la que mucha gente nunca llega a amortizar.
Si tienes hipoteca variable, conviene entender antes cómo funciona la revisión de tu cuota: está en qué es el Euríbor.