Hipotecas
Amortizar hipoteca, ¿reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo ahorra siempre más intereses que reducir cuota: en el ejemplo de una hipoteca de 150.000 € al 3,5 % con 10.000 € amortizados en el año 5, reducir plazo ahorra 9.398 € frente a 3.919 € reduciendo cuota. Reducir cuota tiene sentido si necesitas liberar dinero mensual porque tus ingresos son ajustados o inestables. Cuanto antes amortices dentro de la vida del préstamo, más se ahorra, por cómo reparte los intereses el sistema francés.
Cuando decides meter dinero extra en tu hipoteca, el banco te hará elegir entre dos opciones: reducir la cuota mensual o reducir el plazo. La elección no es cosmética. Sobre un préstamo largo, la diferencia entre una y otra puede superar los diez mil euros. Repasa antes cómo funciona una hipoteca y cómo se reparte cada cuota si necesitas el contexto completo.
La respuesta corta
Reducir plazo ahorra más intereses. Siempre.
El motivo es aritmético: en una hipoteca pagas intereses sobre el capital pendiente, mes a mes. Si acortas el número de meses, eliminas todos los intereses que se habrían generado en los meses suprimidos. Si mantienes el plazo y bajas la cuota, sigues pagando intereses durante el mismo tiempo, solo que sobre un capital algo menor.
Con números
Hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3,5 %, con una amortización extra de 10.000 € en el año 5.
| Opción | Cuota resultante | Intereses totales | Ahorro |
|---|---|---|---|
| No amortizar | 751 € | 75.281 € | — |
| Reducir cuota | 693 € | 71.362 € | 3.919 € |
| Reducir plazo | 751 € | 65.883 € | 9.398 € |
Reducir plazo ahorra casi dos veces y media más. Y además termina la hipoteca 25 meses antes.
Cifras aproximadas con sistema francés y tipo constante. Las tuyas dependerán del capital pendiente, del plazo restante y del tipo aplicado, pero la proporción entre ambas opciones se mantiene.
Entonces, ¿por qué elige alguien reducir cuota?
Porque el ahorro de intereses no es el único criterio.
Reducir cuota libera dinero cada mes. Si tu situación es ajustada, si tus ingresos son inestables o si prefieres tener margen de maniobra mensual, bajar la cuota compra tranquilidad. Esa tranquilidad tiene un precio —los 5.479 € de diferencia del ejemplo— y puede valer la pena pagarlo.
La regla práctica:
- Si tu economía es holgada y estable: reduce plazo.
- Si vas justo o tus ingresos fluctúan: reduce cuota.
- Si te preocupa una subida del Euríbor y tienes hipoteca variable: reducir cuota amortigua el golpe de la próxima revisión.
Cuándo amortizar es directamente mala idea
Amortizar hipoteca no siempre es la mejor decisión financiera, aunque emocionalmente lo parezca.
1. Si tienes deuda más cara. Una tarjeta revolving al 20 % o un préstamo personal al 8 % cuestan mucho más que tu hipoteca. Amortizar la hipoteca mientras arrastras esas deudas es pagar primero la barata.
2. Si no tienes fondo de emergencia. Meter tus ahorros en la hipoteca los convierte en ladrillo: no los puedes recuperar si se avería el coche o pierdes el trabajo. Primero el colchón —revisa cuánto ahorrar en el fondo de emergencia—, después la hipoteca.
3. Si tu tipo es muy bajo. Con una hipoteca fija al 1,5 % firmada en su momento, ese dinero probablemente rinda más en otro sitio, incluso en un depósito. Amortizar equivale a “invertir” al 1,5 %.
4. Si te aplica la deducción por vivienda habitual. Quienes están en el régimen transitorio pierden parte del incentivo fiscal al reducir lo que pagan al año. Lo detallamos en ¿amortizar hipoteca desgrava?.
El momento importa
En el sistema francés —el de prácticamente todas las hipotecas españolas— las primeras cuotas van mayoritariamente a intereses y las últimas, a capital.
Eso significa que cuanto antes amortices, más ahorras. Los mismos 10.000 € puestos en el año 3 ahorran mucho más que en el año 18, porque hay más intereses futuros que eliminar.
Si estás en la segunda mitad de tu hipoteca, revisa el cálculo antes de decidir: puede que el ahorro ya no compense frente a otros usos del dinero.
Comisiones: lo que la ley permite cobrar
La Ley 5/2019 puso topes estrictos, y en muchos casos la comisión es cero. Los límites, y cómo funciona el trámite, están en amortización anticipada de hipoteca.
Como orientación rápida: en hipotecas variables el tope es del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado, y nada después. En fijas, 2 % los diez primeros años y 1,5 % después.
Y en todos los casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco, que a menudo es cero.
Cómo se hace
- Comprueba tu escritura: comisión pactada y si hay importe mínimo por amortización.
- Pide simulación al banco de ambas opciones, por escrito.
- Indica expresamente qué modalidad eliges. Si no dices nada, muchos bancos aplican por defecto la reducción de cuota, que es la que menos te ahorra.
- Guarda el justificante y verifica en el siguiente recibo que se ha aplicado como pediste.
El punto 3 es donde más gente pierde dinero sin enterarse. No lo des por supuesto: dilo, y que quede escrito.
Amortizar poco a poco también funciona
No hace falta esperar a reunir una cantidad grande. Muchas entidades permiten amortizaciones parciales pequeñas, incluso mensuales.
Añadir 100 € al mes a una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3,5 % recorta algo más de cuatro años de plazo y unos 14.400 € de intereses. Y no requiere tener un ahorro grande esperando, que es la razón por la que mucha gente nunca llega a amortizar.
Amortizar frente a invertir: la comparación honesta
La pregunta que hay detrás de casi todas las dudas: ¿meto estos 10.000 € en la hipoteca o los invierto?
El criterio matemático es sencillo. Amortizar equivale a obtener una rentabilidad garantizada y libre de impuestos igual al tipo de tu hipoteca. Si pagas un 3,5 %, amortizar es como una inversión segura al 3,5 % neto.
Para que invertir compense tendrías que superar ese 3,5 % después de impuestos, que en la base del ahorro van del 19 % al 30 %. Es decir, necesitas en torno a un 4,5 % bruto solo para empatar. Alcanzable a largo plazo con renta variable, pero con volatilidad y sin garantía.
De ahí una regla razonable:
- Hipoteca por encima del 4 %: amortizar suele ganar
- Hipoteca por debajo del 2 %: invertir suele ganar
- Entre medias: depende de tu tolerancia al riesgo y de tu horizonte
Y una consideración que no sale en la hoja de cálculo: amortizar reduce tu deuda y con ella tu vulnerabilidad ante un imprevisto. Eso tiene un valor que la rentabilidad esperada no captura. Si quieres verlo con más casos y números, está desarrollado en ¿conviene pagar la hipoteca antes de tiempo?.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar de modalidad en cada amortización?
Sí. La elección entre reducir cuota o plazo se hace en cada operación, no al firmar. Puedes reducir plazo este año y cuota el siguiente si tu situación cambia.
¿Hay un importe mínimo para amortizar?
Depende de la escritura. Algunas entidades fijan un mínimo, otras aceptan cualquier cantidad. Está en tus condiciones particulares, y conviene mirarlo antes de planificar aportaciones pequeñas y frecuentes.
¿Amortizar mejora mi perfil para pedir otro préstamo?
Indirectamente, sí. Reduce tu deuda viva y tu ratio de endeudamiento, que es lo que miran las entidades. Si vas a pedir financiación pronto, reducir cuota mejora ese ratio más que reducir plazo.
¿Es mejor amortizar de golpe o poco a poco?
Cuanto antes entre el dinero, más intereses elimina. Si ya lo tienes, meterlo ya gana a esperar a reunir más. Lo que no compensa es descapitalizarte: primero el fondo de emergencia.
¿Puede el banco negarse a que amortice?
No. Es un derecho reconocido por la Ley 5/2019. Lo que sí puede es cobrar la comisión pactada dentro de los topes legales, que están en amortización anticipada de hipoteca.
Si tienes hipoteca variable, conviene entender antes cómo funciona la revisión de tu cuota: está en qué es el Euríbor.