Fiscalidad
¿Amortizar hipoteca desgrava en la renta?
Depende de la fecha de compra: si adquiriste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya te deducías por ella, sigues teniendo derecho al régimen transitorio; si compraste después, no hay deducción estatal. Quien está en ese régimen deduce el 15 % de las cantidades satisfechas, con una base máxima de 9.040 € al año, es decir, hasta 1.356 € de deducción anual, y amortizar anticipadamente cuenta para esa base.
Depende enteramente de una fecha: si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya te deducías por ella, sí. Si compraste después, no.
La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió con efectos de 2013, pero se mantuvo un régimen transitorio para quienes ya la venían aplicando. Este artículo explica cómo funciona y por qué cambia el cálculo de cuánto conviene amortizar.
Quién está en el régimen transitorio
Para poder seguir deduciendo hacen falta dos condiciones:
- Haber adquirido la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 —o haber satisfecho cantidades antes de esa fecha por su construcción, ampliación, rehabilitación u obras de adecuación.
- Haber practicado efectivamente la deducción por esa vivienda en algún ejercicio anterior a 2013.
La segunda condición tiene una excepción reconocida: si no aplicaste la deducción antes de 2013 porque aún no habías superado las cantidades invertidas en una vivienda habitual anterior, puedes acogerte igualmente al régimen transitorio.
Si compraste en 2013 o después, no hay deducción estatal por vivienda. Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias con requisitos específicos —jóvenes, zonas rurales, familias numerosas—, así que conviene revisar la normativa de la tuya.
Cuánto se deduce
Quien está en el régimen transitorio puede deducir el 15 % de las cantidades satisfechas en el año por la adquisición de la vivienda, sobre una base máxima de 9.040 € anuales.
Deducción máxima = 9.040 € × 15 % = 1.356 € al añoEse 15 % se reparte entre un tramo estatal y uno autonómico, que en la mayoría de comunidades es del 7,5 % cada uno.
Qué cuenta como “cantidades satisfechas”
- Las cuotas mensuales de la hipoteca, capital e intereses
- Las amortizaciones anticipadas
- Los gastos asociados al préstamo, como la prima del seguro de amortización si estaba vinculado
Es decir: amortizar anticipadamente sí cuenta para la base de deducción, en el año en que lo haces.
El cálculo que cambia la decisión
Aquí está la parte útil.
Si tus cuotas anuales ya suman 9.040 € o más, has agotado la base de deducción. Cualquier euro adicional que amortices ese año no desgrava nada.
Si tus cuotas suman menos, amortizar hasta completar los 9.040 € te devuelve el 15 % de la diferencia.
Un ejemplo. Pagas 6.000 € al año de cuotas y estás en el régimen transitorio:
| Amortización extra | Base de deducción | Deducción |
|---|---|---|
| 0 € | 6.000 € | 900 € |
| 3.040 € | 9.040 € | 1.356 € |
| 10.000 € | 9.040 € | 1.356 € |
Amortizar 3.040 € te devuelve 456 € adicionales: una rentabilidad inmediata del 15 % sobre ese importe. Amortizar 10.000 € te devuelve exactamente lo mismo que amortizar 3.040 €, porque el exceso queda fuera de la base.
De ahí la estrategia habitual de quienes están en el régimen transitorio: amortizar cada año justo lo necesario para llegar a 9.040 €, y destinar el resto del ahorro a otro sitio.
En tributación conjunta e individual
El límite de 9.040 € es por contribuyente, no por vivienda.
Un matrimonio en el que ambos son titulares del préstamo y declaran de forma individual puede deducir cada uno sobre su propia base de 9.040 €, en proporción a su participación. Entre los dos, hasta 2.712 € al año.
En tributación conjunta, el límite de la base sigue siendo de 9.040 € para la unidad familiar. Conviene comparar ambas modalidades: en estos casos la individual suele salir mejor.
Qué pasa si vendes o cambias de vivienda
La deducción está ligada a que la vivienda siga siendo habitual. Si dejas de residir en ella, dejas de tener derecho.
Y si vendes la vivienda y destinas lo obtenido a cancelar el préstamo que la financió, esas cantidades sí pueden integrarse en la base de deducción del ejercicio, siempre que estés amparado por el régimen transitorio.
Cómo se declara
En el modelo 100, en el apartado de deducciones generales de la cuota. Los datos suelen venir precargados a partir de la información que remite el banco.
Aun así, verifícalo. Si has hecho amortizaciones anticipadas, es especialmente frecuente que no figuren en los datos fiscales y haya que añadirlas a mano. Cada 1.000 € no declarados son 150 € que dejas de recuperar.
Qué cuenta como vivienda habitual
El requisito no es solo haber comprado antes de 2013: la vivienda debe seguir siendo tu residencia habitual. Hacienda lo entiende así:
- Que constituya tu residencia durante un plazo continuado de al menos tres años
- Que la habites de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses desde la compra o la finalización de las obras
Hay excepciones que no rompen el requisito de los tres años: fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, y circunstancias análogas que exijan el cambio de domicilio.
Si alquilas la vivienda o pasas a residir en otra, dejas de tener derecho a la deducción a partir de ese momento. Además, los ingresos del alquiler pasan a declararse como rendimientos del capital inmobiliario, donde los intereses del préstamo pueden ser un gasto deducible: cómo se calcula está en cómo declarar el alquiler en la renta.
El caso de las parejas y la cotitularidad
Cuando el préstamo tiene dos titulares, cada uno deduce en proporción a su participación en la propiedad y en el pago.
Un error frecuente: pagar la hipoteca íntegra desde la cuenta de uno solo. Si la vivienda es al 50 % pero solo uno aporta el dinero, Hacienda puede cuestionar que el otro deduzca. Lo limpio es que ambos paguen desde una cuenta común o en la proporción que corresponda.
Y conviene rehacer la comparación entre tributación individual y conjunta cada año: con dos bases de 9.040 €, la individual suele salir mejor, pero depende del resto de circunstancias.
Preguntas frecuentes
¿Perdí la deducción si no la apliqué algún año?
No necesariamente. Lo que exige el régimen transitorio es haberla practicado en algún ejercicio anterior a 2013, no todos los años desde entonces. Si dejaste de aplicarla por error, puedes rectificar declaraciones de ejercicios no prescritos.
¿Las obras de reforma dan derecho a deducción?
Solo la ampliación, la rehabilitación y las obras de adecuación por discapacidad, y con requisitos propios. Una reforma ordinaria de cocina o baño no entra.
¿Cuenta el seguro de hogar en la base de deducción?
No. Solo el seguro de amortización o de vida que estuviera vinculado al préstamo como condición de concesión.
Si vendo y compro otra vivienda, ¿sigo deduciendo?
Por la nueva, no: se compró después de 2013. El régimen transitorio va ligado a la vivienda concreta que originó el derecho.
¿Hasta cuándo dura este régimen?
No tiene fecha de fin. Mientras se mantengan los requisitos y quede préstamo por pagar, la deducción sigue.
¿Puedo recuperar deducciones de años pasados que no apliqué?
Sí, dentro del plazo de prescripción de cuatro años. Se solicita mediante rectificación de la autoliquidación del ejercicio correspondiente, aportando los justificantes de las cantidades satisfechas. Si llevas varios años sin aplicarla por desconocimiento, merece la pena revisarlo: son hasta 1.356 € por ejercicio.
¿Y si amorticé de más en un año concreto?
El exceso sobre los 9.040 € no se traslada a ejercicios siguientes, a diferencia de lo que ocurre con las aportaciones a planes de pensiones. Simplemente no desgrava. Por eso conviene repartir las amortizaciones en varios años en lugar de concentrarlas, si estás en el régimen transitorio y tu objetivo es fiscal.
Una vez sabes cuánto te conviene amortizar, queda decidir la modalidad: reducir cuota o reducir plazo. Y si te preocupan las comisiones, están en amortización anticipada de hipoteca. Si además dudas si merece la pena adelantar capital en lugar de invertirlo, conviene pagar la hipoteca antes de tiempo compara ambas opciones con números. Y para entender de dónde sale cada cuota antes de decidir cuánto amortizar, está cómo funciona una hipoteca.