Cómo declarar el alquiler en la renta: propietarios e inquilinos

Alquilar un piso parece sencillo hasta que llega la Renta: hay que saber qué ingresos se declaran, qué gastos se pueden restar, qué reducción corresponde y qué pasa si el piso ha estado vacío parte del año. Un error aquí no suele notarse hasta que Hacienda lo pregunta, y entonces ya toca rectificar. Esta guía recorre el proceso completo del propietario, con un ejemplo resuelto paso a paso.

Y si estás en el otro lado del contrato, la duda es la contraria: ¿tengo que declarar el alquiler que pago? La respuesta corta es que, en general, no, pero hay matices que dependen de la fecha de tu contrato y de tu comunidad autónoma. Los tienes al final de la guía, en la sección del inquilino. Si es tu primera Renta, conviene leer antes cómo hacer la declaración de la renta.

Qué ingresos por alquiler hay que declarar

Todo lo que cobras por alquilar un inmueble tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Se declara en la campaña de la Renta del ejercicio en que has cobrado el alquiler: los alquileres de 2025 se declaran en la campaña de la Renta 2025, que se presenta en 2026.

La operación de base es siempre la misma:

Rendimiento neto = ingresos íntegros − gastos deducibles

Los ingresos íntegros son la renta que cobras, sin descontar nada. Los gastos los detalla el artículo 23 de la Ley del IRPF y se explican en la siguiente sección. Sobre ese resultado se aplica, si procede, una reducción, y lo que queda se suma al resto de tu base general y tributa según la escala del IRPF que te corresponda.

Qué gastos puedes deducir como propietario

El artículo 23 de la Ley del IRPF permite restar de los ingresos los gastos necesarios para obtenerlos. Los principales:

Gasto deducible	Qué incluye
Intereses y gastos de financiación	Los del préstamo que financió el inmueble alquilado
Tributos y tasas	El IBI y otros tributos y tasas que recaigan sobre el inmueble
Comunidad de propietarios	Las cuotas de la comunidad
Seguros	Los seguros del inmueble alquilado
Conservación y reparación	Mantener el inmueble en condiciones de uso
Amortización	El 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición sin suelo y el valor catastral de la construcción
Formalización del contrato	Gastos de formalizar el arrendamiento
Saldos de dudoso cobro	En los casos que prevé la norma

Dos detalles que suelen pasarse por alto:

• La amortización es un gasto deducible aunque no la pagues. No sale de tu cuenta ningún año, pero la ley te deja imputar el 3 % anual del valor de la construcción. Es el gasto que más se olvida.
• Hay un límite para intereses y reparaciones. La suma de intereses y de gastos de conservación y reparación no puede superar los ingresos íntegros del alquiler. El exceso no se pierde: puedes aplicarlo en los cuatro años siguientes.

Si tienes el piso hipotecado, los intereses forman parte de esta cuenta, pero conviene no confundirlos con otras ventajas de la hipoteca: en amortizar la hipoteca y su efecto fiscal está explicado qué desgrava y qué no en cada caso. Y si acabas de comprar el inmueble, en gastos de comprar una vivienda tienes el desglose de lo que se paga en la operación.

La reducción sobre el rendimiento neto de una vivienda

Aquí está el mayor ahorro. Cuando alquilas una vivienda y el rendimiento neto es positivo, puedes reducirlo antes de tributar. El porcentaje depende de cuándo se firmó el contrato y de sus circunstancias, tras la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda:

Reducción	Cuándo aplica	Requisito clave
50 %	Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, con carácter general	Arrendamiento de vivienda
60 %	Contratos firmados desde esa fecha con obras de rehabilitación	Obras hechas en los dos años anteriores al contrato
70 %	Vivienda en zona tensionada que se alquila por primera vez	Inquilino de entre 18 y 35 años. También aplica, por otra vía, a alquileres a organismos públicos o entidades sin ánimo de lucro con destino a vivienda social o asequible
90 %	Nuevo contrato sobre una vivienda ya alquilada, en zona tensionada	La renta baja más de un 5 % respecto del contrato anterior (tras su actualización anual)
60 % (régimen anterior)	Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023	Se conserva durante toda la vida del contrato

Las zonas tensionadas son las declaradas conforme a la legislación de vivienda: no basta con que tu ciudad tenga precios altos, tiene que existir una declaración formal. Y la reducción solo aplica a arrendamientos de vivienda, no a locales ni a otros inmuebles.

Antes de aplicar cualquier reducción, comprueba en la Agencia Tributaria las novedades vigentes. En enero de 2026 el Gobierno anunció una futura deducción del 100 % para propietarios que renueven contratos sin subir la renta, pero a la fecha de redacción no consta en vigor. Y el Real Decreto-ley 8/2026, con medidas en el alquiler (prórroga extraordinaria y límite del 2 % a las actualizaciones), fue derogado por el Congreso el 28 de abril de 2026. No des por hecho nada que no esté publicado y vigente.

Ejemplo resuelto: piso alquilado a 900 € al mes

Tomemos un piso, arrendado como vivienda, con un alquiler de 900 € al mes durante todo el año. Estos son los pasos:

Paso 1. Ingresos íntegros. 900 € × 12 meses = 10.800 € al año.

Paso 2. Gastos deducibles.

Gasto	Importe
IBI	400 €
Comunidad	600 €
Seguro	200 €
Amortización (3 % sobre 60.000 € de valor de construcción)	1.800 €
Total gastos	3.000 €

Paso 3. Rendimiento neto. 10.800 − 3.000 = 7.800 €.

Paso 4. Reducción. Es el importe que finalmente tributa, según cuál te corresponda:

Situación	Importe que tributa
Sin reducción	7.800 €
Reducción del 50 %	3.900 €
Reducción del 60 %	3.120 €
Reducción del 70 %	2.340 €
Reducción del 90 %	780 €

Ese importe se suma a tu base general y tributa según la escala del IRPF que te corresponda, que depende de todo lo demás que declares. Por eso el resultado final en euros de impuesto varía de una persona a otra, aunque el piso sea idéntico. Lo que este ejemplo muestra es cuánto cambia la parte que llega a la escala: pasar de no aplicar reducción a aplicar la del 60 % deja 4.680 € fuera de tributación, y con la del 90 % quedan fuera 7.020 €.

El piso que tienes vacío también tributa

Si una vivienda es tuya y no la alquilas ni es tu residencia habitual, no queda fuera de la Renta: se te imputa una renta inmobiliaria como si te generara ingresos. Es un porcentaje del valor catastral:

• 1,1 % del valor catastral, si este ha sido revisado en los últimos diez años.
• 2 % del valor catastral, en caso contrario.

Es el caso típico de una segunda residencia que tienes a tu disposición. Si la vivienda estuvo alquilada solo parte del año, comprueba en la Agencia Tributaria cómo se reparte el año entre alquiler y periodo vacío. El valor catastral figura en el recibo del IBI, tal como se explica en qué es el IBI.

Alquilar un local: IVA, retención y modelos 115 y 180

El régimen cambia por completo cuando el inmueble no es una vivienda. Comparativa:

	Vivienda	Local de negocio
IVA	Exento	Sujeto, al 21 %
Retención en la renta	No	Sí, el 19 %, cuando el inquilino es empresario o profesional
Reducción sobre el rendimiento neto	Sí, la de la Ley 12/2023	No

Si alquilas un local, a la renta que cobras hay que añadirle el IVA (el funcionamiento general del impuesto está en qué es el IVA). Y si el inquilino es empresario o profesional, este te retiene el 19 % del alquiler y lo ingresa en Hacienda con el modelo 115, que se presenta cada trimestre entre el 1 y el 20 de abril, julio, octubre y enero. Además presenta el resumen anual, el modelo 180, durante enero.

Ambos modelos los presenta el inquilino, no tú. Tu parte es otra: lo que te han retenido durante el año lo incluyes en tu Renta como pago a cuenta, es decir, se resta de la cuota que te salga. Por eso conviene pedir al inquilino un justificante de las retenciones practicadas.

Si eres inquilino: ¿hay que declarar el alquiler que pagas?

No. El inquilino de una vivienda no tiene obligación de declarar el alquiler que paga en su Renta, porque pagar un alquiler no genera ninguna renta que tributar. Solo entra en juego si tienes derecho a alguna deducción:

• Deducción estatal por alquiler de vivienda habitual. Solo se mantiene para contratos firmados antes del 1 de enero de 2015, por un régimen transitorio. Si tu contrato es posterior, no la tienes.
• Deducciones autonómicas. Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias para inquilinos, cada una con sus requisitos e importes. Como cambian de un territorio a otro, lo correcto es consultar la web tributaria de tu comunidad antes de dar por hecho que te corresponde o que no.

Si eres inquilino de un local y ejerces una actividad económica, el escenario es el que se vio antes: tú eres quien practica la retención y presenta los modelos 115 y 180. En ese caso conviene revisar tus obligaciones con la Agencia Tributaria o con un asesor.

Errores frecuentes al declarar un alquiler

1. No declarar el alquiler. Cobrar y no incluirlo en la Renta es el error más caro: los ingresos de un alquiler son rendimientos sujetos a IRPF. Decláralos siempre, y con los gastos que puedas justificar.
2. Aplicar la reducción a un local o a un alquiler que no cumple. La reducción es exclusiva de arrendamientos de vivienda. Un local no la tiene, y en otras modalidades, como el alquiler de temporada, conviene comprobar en la Agencia Tributaria si se cumplen las condiciones antes de aplicarla.
3. Olvidar la amortización. Es un gasto que no supone desembolso y que, por eso, muchos propietarios no recuerdan. En el ejemplo, son 1.800 € de los 3.000 € de gastos.
4. Deducir gastos personales o sin justificante. Solo son deducibles los gastos vinculados al inmueble alquilado, y hay que poder acreditarlos. Guarda facturas, recibos del IBI, cuotas de la comunidad y pólizas de seguro, porque tendrás que enseñarlos si Hacienda los pide.
5. Olvidar la imputación de renta del piso vacío. Un inmueble que no alquilas ni habitas también tributa en la Renta. Es el caso de la segunda residencia que tienes a tu disposición.
6. Dar por hecha la deducción del 100 %. Que se haya anunciado no significa que esté en vigor. Aplícala solo si aparece en la web de la Agencia Tributaria como norma vigente.

Conviene consultar a un profesional si tu vivienda está en zona tensionada y quieres aplicar la reducción del 70 % o del 90 %, si has hecho obras de rehabilitación, si el inmueble tiene varios propietarios, si alquilas un local con retenciones o si tienes dudas sobre qué modalidad de contrato tienes. Un error en el porcentaje de reducción cambia el resultado de forma importante, como muestra el ejemplo.

Datos contrastados con las fuentes oficiales citadas, a septiembre de 2026.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que declarar el alquiler si soy inquilino?

No. El inquilino de una vivienda no está obligado a declarar en la Renta el alquiler que paga. Solo le afecta si tiene derecho a una deducción: la estatal por vivienda habitual se mantiene únicamente para contratos firmados antes del 1 de enero de 2015, y algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias.

¿Cómo se calcula el rendimiento neto de un alquiler?

Restando a los ingresos íntegros los gastos deducibles del artículo 23 de la Ley del IRPF: intereses, IBI y otros tributos, comunidad, seguros, conservación y reparación, amortización, formalización del contrato y saldos de dudoso cobro. En una vivienda, sobre el resultado positivo se aplica después la reducción que corresponda.

¿Qué reducción me corresponde por alquilar una vivienda?

Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, un 50 % con carácter general, un 60 % si hubo obras de rehabilitación en los dos años anteriores, un 70 % si la vivienda se alquila por primera vez en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años (o en los alquileres a organismos públicos y entidades sin ánimo de lucro para vivienda social) y un 90 % si, en zona tensionada, un nuevo contrato sobre una vivienda ya alquilada rebaja la renta en más de un 5 %. Los contratos anteriores conservan el 60 %.

¿Se puede aplicar la reducción al alquiler de un local?

No. La reducción sobre el rendimiento neto solo se aplica a los arrendamientos de vivienda. Un local de negocio tiene su propio régimen: el alquiler está sujeto a IVA y, si el inquilino es empresario o profesional, a retención del 19 %.

¿Hay que declarar una vivienda que no alquilo?

Sí, si no es tu residencia habitual. Se imputa una renta inmobiliaria del 1,1 % del valor catastral si este fue revisado en los últimos diez años, o del 2 % en caso contrario. Es el caso típico de una segunda residencia a tu disposición.

¿Se paga IVA o hay retención al alquilar una vivienda?

No. El alquiler de una vivienda está exento de IVA y no lleva retención. El IVA del 21 % y la retención del 19 % son propios del alquiler de locales de negocio, y la retención solo cuando el inquilino es empresario o profesional.

¿Quién presenta el modelo 115, el propietario o el inquilino?

El inquilino, cuando es empresario o profesional y alquila un local. Lo presenta cada trimestre, entre el 1 y el 20 de abril, julio, octubre y enero, y cada enero presenta el resumen anual, el modelo 180. El propietario lo que hace es aplicar la retención sufrida como pago a cuenta en su Renta.

¿Existe ya la deducción del 100 % para propietarios que renuevan sin subir la renta?

No consta en vigor a la fecha de redacción. En enero de 2026 el Gobierno anunció una futura deducción del 100 % para propietarios que renovaran contratos sin subir la renta, pero conviene comprobar en la Agencia Tributaria si se ha aprobado antes de aplicarla en tu declaración.