Fiscalidad
Gastos e impuestos de comprar una vivienda en 2026
Al precio de compra hay que sumarle entre un 8 % y un 13 % adicional en gastos e impuestos, aparte de la entrada. En vivienda de segunda mano el gasto principal es el ITP (6 %-10 % según comunidad); en vivienda nueva se paga IVA (10 %) más AJD. Sobre una vivienda de 200.000 € en Madrid, comprar de segunda mano cuesta 13.600 € en gastos (6,8 %); comprar nueva, 23.100 € (11,6 %).
Cuando alguien calcula si puede comprarse una vivienda, casi siempre presupuesta el precio y la entrada del banco, y se olvida de una tercera partida que puede rondar los 15.000-25.000 € en una vivienda de precio medio: los gastos e impuestos de la operación. No son opcionales ni negociables en su mayor parte, y hay que tenerlos en la cuenta bancaria el mismo día de la firma, no financiados.
Esta guía es el mapa completo: qué gastos hay, cuáles cambian según si la vivienda es de segunda mano o nueva, y cuánto suman en un caso real. Si buscas el detalle del ITP por comunidad autónoma, eso está desarrollado aparte en qué es el ITP — aquí se explica dónde encaja ese impuesto dentro del total, no se repite su casuística territorial.
La regla de bolsillo: 8-13 % adicional sobre el precio
Antes de entrar en el detalle de cada gasto, la cifra que hay que memorizar: reserva entre un 8 % y un 13 % del precio de compra, aparte de la entrada, para cubrir impuestos y gastos de formalización. El rango tan amplio no es casualidad — depende de dos factores que cambian el resultado más que cualquier otro:
- Si la vivienda es de segunda mano o nueva. Cambia el impuesto principal (ITP frente a IVA + AJD) y, con él, varios miles de euros.
- La comunidad autónoma donde compras, porque tanto el ITP como el AJD los fija cada territorio dentro de un margen.
Con esos dos datos ya puedes acotar el rango para tu caso concreto. El resto de gastos —notaría, registro, gestoría, tasación— varía mucho menos de una operación a otra.
Esta guía es un mapa general. Los porcentajes de notaría y registro son orientativos: son aranceles regulados por tramos según el valor del inmueble, no un porcentaje fijo exacto. Para una vivienda de precio medio, la horquilla que se da aquí es razonable, pero conviene pedir presupuesto cerrado antes de firmar.
Segunda mano: el impuesto principal es el ITP
Si compras una vivienda de segunda mano, es decir, a un particular o a cualquier vendedor que no sea el promotor original, el impuesto que paga la operación es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El ITP va del 6 % al 10 % del precio, y el tipo exacto lo fija cada comunidad autónoma — no hay un tipo único nacional. Esa variación territorial, con el detalle de qué paga cada comunidad y los tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas, está desarrollada a fondo en qué es el ITP: si tu duda es “¿cuánto ITP pago en mi comunidad?”, ese es el artículo que la responde. Aquí basta con saber que es el gasto que más pesa en una compra de segunda mano, muy por delante de notaría o registro.
Vivienda nueva: IVA en lugar de ITP, más AJD
Si compras vivienda nueva, entendida como la primera transmisión desde el promotor, el impuesto cambia por completo: no se paga ITP, se paga IVA, al tipo general del 10 % sobre el precio.
Junto al IVA se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura notarial de la compraventa. El AJD también lo fija cada comunidad autónoma, y su rango es amplio:
| Comunidad | Tipo de AJD |
|---|---|
| País Vasco | 0 % |
| Madrid | 0,75 % |
| Andalucía | 1,2 % |
| Comunitat Valenciana (desde junio de 2026) | 1,4 % |
| Aragón, Baleares, Cataluña | 1,5 % |
| Murcia | 2 % |
Muchas comunidades aplican además tipos reducidos de AJD para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, igual que ocurre con el ITP. Si tu situación encaja en alguno de esos supuestos, conviene comprobarlo antes de presupuestar el tipo general.
El resultado práctico: comprar nueva casi siempre sale más cara en impuestos que comprar de segunda mano, porque el 10 % de IVA suele superar al ITP, y encima se le suma el AJD. Es la razón por la que, a igualdad de precio, el presupuesto de gastos de una vivienda nueva y una de segunda mano no se parecen.
Los gastos comunes a ambos casos
Independientemente de si la vivienda es nueva o de segunda mano, hay una serie de gastos de formalización que se repiten siempre:
- Notaría: aproximadamente entre el 0,2 % y el 0,5 % del precio. Es un arancel regulado por tramos, no un porcentaje libre — cuanto mayor es el precio de la vivienda, menor suele ser el porcentaje efectivo, aunque el importe absoluto crezca.
- Registro de la Propiedad: entre el 0,1 % y el 0,25 % del precio, también por aranceles regulados.
- Gestoría: opcional, en torno a 300 € si decides contratarla para que tramite impuestos y escrituras en tu nombre. Puedes prescindir de ella y hacerlo tú mismo, pero la mayoría de compradores con hipoteca la contratan porque el banco suele exigirla o recomendarla.
- Tasación de la vivienda: obligatoria si pides hipoteca, entre 300 € y 600 € según la tasadora. Sin hipoteca, no es obligatoria, aunque algunos compradores la piden igualmente para tener una referencia independiente del precio.
- Nota simple del Registro: un gasto menor, entre 9 € y 15 €, que conviene pedir antes de firmar nada para comprobar que la vivienda está libre de cargas. Está explicado con detalle en qué es la nota simple.
Estos cinco gastos suelen sumar entre 1.200 € y 2.200 € en una vivienda de precio medio, con independencia de si es nueva o de segunda mano — lo que cambia el total final es, sobre todo, el impuesto principal.
Ejemplo completo: 200.000 € en Madrid
La mejor forma de ver el impacto real es con números concretos. Toma una vivienda de 200.000 € comprada en Madrid, donde el ITP para segunda mano es del 6 % y el AJD para vivienda nueva es del 0,75 %.
Segunda mano
| Concepto | % sobre 200.000 € | Importe |
|---|---|---|
| ITP (6 %) | 6,00 % | 12.000 € |
| Notaría (0,3 %) | 0,30 % | 600 € |
| Registro (0,15 %) | 0,15 % | 300 € |
| Gestoría | — | 300 € |
| Tasación | — | 400 € |
| Total | 6,8 % | 13.600 € |
Nueva
| Concepto | % sobre 200.000 € | Importe |
|---|---|---|
| IVA (10 %) | 10,00 % | 20.000 € |
| AJD (0,75 %) | 0,75 % | 1.500 € |
| Notaría (0,3 %) | 0,30 % | 600 € |
| Registro (0,15 %) | 0,15 % | 300 € |
| Gestoría | — | 300 € |
| Tasación | — | 400 € |
| Total | 11,6 % | 23.100 € |
La diferencia entre las dos opciones, con el mismo precio y en la misma comunidad, es de 9.500 € — casi el doble en porcentaje sobre el precio. Es la comparación clave que cualquiera que dude entre obra nueva y segunda mano debería tener presente antes de mirar solo el precio del anuncio.
Este ejemplo usa los tipos de Madrid. Si compras en otra comunidad, el ITP y el AJD cambian, y con ellos el total — consulta el detalle por territorio en el artículo del ITP antes de dar esta cifra por buena para tu caso.
Quién paga cada gasto
Por norma general, todos estos gastos los paga el comprador, con una excepción relevante desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019: en las hipotecas, el AJD del préstamo hipotecario (que es distinto del AJD de la compraventa en vivienda nueva) y la mayor parte de los gastos de constitución de la hipoteca los asume el banco, no el comprador. Eso no cambia el ITP, el IVA ni el AJD de la propia compraventa, que siguen a cargo del comprador en todos los casos.
La tasación es la excepción práctica más habitual: aunque la pide el banco como condición para conceder la hipoteca, la paga el solicitante del préstamo, no la entidad.
Después de comprar: el gasto que no es de la operación
Todo lo anterior son gastos de la operación en sí, que se pagan una sola vez, en el momento de la compra. Una vez eres propietario, aparece un gasto distinto, que no es parte de este presupuesto inicial pero que conviene tener en mente desde el primer día: el IBI, que se paga cada año mientras seas dueño del inmueble. Está explicado en qué es el IBI.
Y si compras la vivienda para alquilarla, los ingresos del alquiler se declaran en la Renta con sus propias reglas, gastos y reducciones, que se detallan en cómo declarar el alquiler en la renta.
Y si en algún momento estás al otro lado de la operación, vendiendo en lugar de comprando, los gastos son distintos — plusvalía municipal, IRPF por la ganancia patrimonial, certificado energético — y están recogidos en gastos de vender una vivienda.
Cómo reducir estos gastos
No todos los gastos son negociables, pero algunos sí tienen margen:
- Notaría: aunque el arancel es fijo por ley, puedes elegir notario libremente y comparar el coste final, que puede variar algo según los servicios adicionales que incluya cada despacho.
- Gestoría: es opcional. Si te sientes cómodo presentando tú mismo las autoliquidaciones de impuestos y gestionando la inscripción registral, puedes ahorrarte esos 300 €.
- Tasación: puedes pedir presupuesto a varias tasadoras homologadas por el Banco de España en lugar de aceptar sin más la que te proponga el banco, siempre que este acepte tasadoras externas.
- ITP y AJD: aquí no hay margen de negociación con Hacienda, pero sí conviene comprobar si tienes derecho a algún tipo reducido —por edad, familia numerosa o discapacidad— antes de asumir el tipo general.
Lo que no compensa es intentar reducir el ITP declarando un precio de escritura más bajo que el real: desde 2022 la base imponible es el valor de referencia del Catastro, y declarar por debajo no reduce el impuesto si ese valor de referencia es superior.
Calcula tu ITP con la calculadora
Introduce el valor del inmueble y el tipo de tu comunidad autónoma y obtén el importe al momento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que reservar en gastos al comprar una vivienda?
Como regla general, entre el 8 % y el 13 % del precio de compra, aparte de la entrada. El extremo bajo corresponde a segunda mano en comunidades con ITP reducido; el extremo alto, a vivienda nueva en comunidades con AJD más elevado.
¿Por qué la vivienda nueva paga IVA y la de segunda mano no?
Porque el IVA grava la primera transmisión de un bien, la que hace el promotor cuando vende por primera vez la vivienda. Las transmisiones posteriores, entre particulares, quedan fuera del IVA y pasan a tributar por ITP, que es el impuesto pensado para las transmisiones “de segunda mano” en general, no solo de vivienda.
¿Quién paga la tasación, el comprador o el banco?
La paga el comprador, aunque sea el banco quien la exige como condición para conceder la hipoteca. El banco elige o valida la tasadora, pero el coste —entre 300 € y 600 €— corre a cargo de quien pide el préstamo.
¿Se pueden negociar los gastos de notaría?
El arancel notarial está regulado por ley y no se negocia como un precio libre, pero sí puedes elegir notario y comparar el coste final entre despachos, que puede variar algo según los servicios que incluya cada uno.
¿El AJD lo paga siempre el comprador?
En la compraventa de vivienda nueva, sí, lo paga el comprador junto con el IVA. Es distinto del AJD que grava la escritura de constitución de la hipoteca, que desde la reforma de 2019 paga el banco, no el cliente.
¿Hay bonificaciones en los impuestos de compra para jóvenes?
Sí, muchas comunidades aplican tipos reducidos de ITP y de AJD para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad, pero las condiciones y los porcentajes varían mucho de un territorio a otro. Conviene comprobar la normativa autonómica concreta, no asumir que aplica automáticamente.
¿Los gastos de comprar vivienda se pueden financiar dentro de la hipoteca?
Por norma general los bancos financian el precio de la vivienda, no los gastos e impuestos de la operación, que hay que tener disponibles en efectivo. Algunas entidades ofrecen financiación adicional para gastos en condiciones concretas, pero no es la regla general y suele encarecer la hipoteca. Lo más seguro es presupuestar estos gastos como una partida aparte, no como parte del importe a financiar.