Fiscalidad
Gastos e impuestos al vender una vivienda: guía completa
Vender una vivienda genera dos impuestos distintos que se pagan por separado: el IRPF sobre la ganancia patrimonial (a Hacienda, sobre el beneficio real de la venta) y la plusvalía municipal (al ayuntamiento, sobre el incremento de valor del suelo). A eso se suman gastos de gestión que no son impuestos: certificado energético, cancelación registral de la hipoteca si quedaba pendiente, y comisión de la agencia si se ha usado una. La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro por tramos del 19% al 30%, y queda exenta si se reinvierte en otra vivienda habitual o si el vendedor tiene más de 65 años.
Vender una vivienda no cuesta solo la comisión de la inmobiliaria. Hay dos impuestos distintos que se pagan sobre la misma operación, y varios gastos de gestión que conviene tener contados antes de fijar el precio de venta. Esta guía es el mapa completo: qué se paga, a quién, y cuánto es en un ejemplo real. Si lo que buscas es el lado de la compra, en gastos de comprar una vivienda está el desglose equivalente para el comprador.
Dos impuestos distintos, no uno
La confusión más habitual al vender una vivienda es tratar como si fuera un solo trámite lo que en realidad son dos impuestos independientes, con distinta administración, distinta base de cálculo y distinto plazo:
- IRPF por la ganancia patrimonial — a la Agencia Tributaria (estatal), sobre el beneficio real obtenido en la venta.
- Plusvalía municipal — al ayuntamiento (local), sobre el incremento de valor del suelo desde la compra hasta la venta.
Pagar uno no exime del otro. Son dos hechos imponibles distintos sobre la misma operación, y hay que liquidar ambos.
IRPF por la ganancia patrimonial: cómo se calcula
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, sumando los gastos asociados a ambas operaciones (notaría, registro, impuestos de compra, reformas que hayan aumentado el valor, etc.). No se calcula sobre el precio total de venta, sino sobre el beneficio real — es un error común confundir ambas cosas.
Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, la misma base donde tributan los dividendos o los intereses de una cuenta remunerada, con la misma escala progresiva por tramos:
| Tramo de la base del ahorro | Tipo (2026) |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Es la misma escala que ya se aplica a los dividendos y cómo tributan: progresiva por tramos, no un tipo único sobre todo el importe.
Ejemplo: vivienda comprada por 200.000 € y vendida por 240.000 €
La ganancia patrimonial es de 40.000 € (240.000 − 200.000). El IRPF se calcula tramo a tramo, no aplicando el tipo más alto sobre toda la ganancia:
- 19% sobre los primeros 6.000 € → 1.140 €
- 21% sobre los siguientes 34.000 € (de 6.000 € a 40.000 €) → 7.140 €
Total IRPF: 8.280 €, un tipo efectivo del 20,7% sobre la ganancia — no el 21% del último tramo alcanzado. Es el mismo mecanismo de progresividad por tramos que ya se ve con los dividendos: cada euro paga el tipo de su propio tramo.
Cuándo la ganancia patrimonial queda exenta
Hay dos supuestos en los que no se paga IRPF por la ganancia, aunque exista beneficio real en la venta:
- Reinversión en vivienda habitual. Si se reinvierte el importe total obtenido en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta. Solo aplica si la vivienda vendida era la residencia habitual del vendedor.
- Mayores de 65 años. Si el vendedor tiene más de 65 años y la vivienda vendida era su vivienda habitual, la ganancia queda exenta, reinvierta o no el dinero obtenido.
Ambas exenciones exigen que la vivienda vendida fuera la habitual del vendedor. Vender una segunda residencia no da acceso a ninguna de las dos.
Si se vende con pérdidas
Si el precio de venta es menor que el de adquisición más gastos, no hay ganancia patrimonial y no se paga IRPF por este concepto. Esa pérdida, además, se puede compensar con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes, dentro de los límites que marca la normativa.
La plusvalía municipal, el segundo impuesto
El segundo impuesto de la venta no lo gestiona Hacienda, sino el ayuntamiento donde está la vivienda: la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo —no de la construcción— desde la compra hasta la venta.
Este artículo no entra en el detalle de sus dos métodos de cálculo ni en cuándo queda exenta: eso ya está explicado a fondo en qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula. Lo importante aquí es no perderla de vista: se paga además del IRPF, en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, y la gestiona el ayuntamiento, no la Agencia Tributaria.
Otros gastos del vendedor (no son impuestos)
Además de los dos impuestos, vender una vivienda conlleva gastos de gestión que no tienen naturaleza tributaria:
- Certificado energético. Obligatorio por ley para poder vender. Para un piso estándar cuesta entre 50 € y 200 €; para un chalet, entre 150 € y 400 €. Es válido durante 10 años, salvo que la calificación obtenida sea G, en cuyo caso solo es válido 5 años.
- Cancelación registral de la hipoteca, si quedaba hipoteca pendiente sobre la vivienda. El coste total medio ronda los 1.000 €, repartidos entre notaría (unos 450 € de media) y registro o gestoría (150-400 €). Solo aplica si había hipoteca viva sobre el inmueble vendido.
- Comisión de la agencia inmobiliaria, si se ha usado una para vender. Es una partida variable: suele rondar el 3-5% del precio de venta, pero no está regulada y es totalmente negociable, así que no hay una cifra fija que dar.
Desglose de gastos en el ejemplo (vivienda vendida por 240.000 €)
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| IRPF por ganancia patrimonial | 8.280 € |
| Plusvalía municipal | Variable según ayuntamiento y método — ver artículo dedicado |
| Certificado energético | 50 € - 200 € |
| Cancelación registral de la hipoteca (si aplica) | ~1.000 € |
| Comisión de la agencia (si aplica) | Variable, ~3-5% negociable |
Cuándo se declara la venta a Hacienda
La ganancia patrimonial por la venta no se paga en el momento de la operación: se declara en la Renta del año siguiente a la venta, junto con el resto de rendimientos del ahorro del ejercicio. Si es la primera vez que te enfrentas a la declaración, conviene repasar antes cómo funciona la declaración de la renta por primera vez.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IRPF y plusvalía municipal a la vez al vender una vivienda?
Sí. Son dos impuestos distintos e independientes sobre la misma operación: el IRPF grava el beneficio de la venta y lo gestiona Hacienda, mientras que la plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo y la gestiona el ayuntamiento. Pagar uno no exime del otro.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial exactamente?
Restando al precio de venta el precio de adquisición y los gastos asociados a ambas operaciones (notaría, registro, impuestos de compra, reformas que hayan aumentado el valor). El resultado es la ganancia real, y es esa cantidad —no el precio total de venta— la que tributa por tramos en la base del ahorro.
¿Si vendo con pérdidas tengo que pagar algo?
Por IRPF, no: si no hay ganancia patrimonial, no hay impuesto que pagar por ese concepto, y la pérdida se puede compensar con otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes. La plusvalía municipal es un impuesto distinto, con sus propias reglas de exención cuando no ha habido incremento real de valor del suelo.
¿Qué pasa si tengo más de 65 años y vendo mi vivienda habitual?
La ganancia patrimonial queda exenta de IRPF, reinviertas el dinero obtenido en otra vivienda o no. Es la única de las dos exenciones que no exige reinversión.
¿Tengo que pagar IRPF si reinvierto todo el dinero en otra casa?
No, si la vivienda vendida era tu vivienda habitual y reinviertes el importe total obtenido en la compra de otra vivienda habitual dentro de un plazo de 2 años, antes o después de la venta. Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica de forma proporcional a lo reinvertido.
¿Es obligatorio el certificado energético para vender?
Sí, es obligatorio por ley para formalizar la venta. Cuesta entre 50 € y 200 € en un piso estándar y es válido 10 años, salvo calificación G, que solo es válida 5 años.
¿Quién paga la cancelación de la hipoteca al vender, el comprador o el vendedor?
La paga el vendedor, porque es quien tiene la hipoteca pendiente sobre la vivienda que transmite. El coste total medio ronda los 1.000 €, entre notaría y registro o gestoría, y solo se paga si quedaba hipoteca viva sobre el inmueble.
¿Dónde se declara la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda?
En la declaración de la Renta del ejercicio siguiente al de la venta, como ganancia patrimonial dentro de la base del ahorro, junto con el resto de rendimientos del ahorro del año —dividendos, intereses y otras ganancias patrimoniales.