Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula

La plusvalía municipal —su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento de valor que ha tenido el suelo de un inmueble urbano desde que se adquirió hasta que se transmite. No grava la vivienda en sí, solo el terreno sobre el que está construida.

Es un impuesto municipal: lo gestiona y cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, no la Agencia Tributaria ni la comunidad autónoma.

Quién lo paga

• En una compraventa, lo paga quien vende.
• En una herencia o una donación, lo paga quien recibe el inmueble —heredero o donatario—, no quien lo transmite. Es un impuesto distinto y adicional al impuesto de sucesiones o al que grava la donación: se pagan los dos, no uno en lugar del otro. Y antes de decidir qué hacer con un inmueble heredado, conviene saber si conviene aceptar la herencia o renunciar a ella.

Los dos métodos de cálculo desde 2021

Hasta 2021, el impuesto se calculaba con una fórmula fija que asumía que el suelo urbano siempre se revaloriza, incluso cuando el inmueble se vendía con pérdidas. El Tribunal Constitucional lo declaró inconstitucional, y el Real Decreto-ley 26/2021 reformó el impuesto con dos cambios de fondo:

1. No se paga si no ha habido incremento real de valor. Si se vende por menos de lo que costó (o el ayuntamiento no puede demostrar un incremento), no hay hecho imponible: no se tributa.

2. Dos métodos de cálculo, y se aplica el que resulte más favorable:

Método	Cómo se calcula
Objetivo	Valor catastral del suelo × coeficiente que fija el ayuntamiento según los años transcurridos (con topes legales)
Real	Diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición, aplicada solo a la proporción que representa el valor del suelo sobre el total catastral

El ayuntamiento está obligado a permitir el método real cuando arroje una base imponible menor que la del objetivo. El contribuyente puede elegir, no lo impone el ayuntamiento.

Los topes de los coeficientes, en revisión constante

Los coeficientes máximos del método objetivo no son fijos: se actualizan por real decreto-ley, y no siempre esa actualización llega a entrar en vigor. El caso más reciente: el Real Decreto-ley 16/2025, publicado el 24 de diciembre de 2025, subía esos topes hasta un 40 % para inmuebles con menos de 15 años de tenencia, con efectos desde el 1 de enero de 2026. El Congreso no lo convalidó — el rechazo se publicó en el BOE el 28 de enero de 2026 — así que la subida quedó derogada y los coeficientes vigentes volvieron a ser los de 2024, que son los que se aplican hoy.

Quien liquidó la plusvalía entre finales de diciembre de 2025 y el 27 de enero de 2026 lo hizo bajo la norma que después se derogó — conviene revisar con una gestoría si ese pago admite solicitar la devolución de ingresos indebidos.

Un ejemplo sencillo

Un piso comprado por 150.000 € se vende por 180.000 €. El valor catastral total es 100.000 €, de los cuales 40.000 € corresponden al suelo (40 %).

• Ganancia real total: 180.000 − 150.000 = 30.000 €
• Proporción atribuible al suelo: 40 % de 30.000 € = 12.000 € (base imponible por método real)
• Se compara con el resultado del método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente municipal) y se aplica el más bajo de los dos.

Sobre la base imponible resultante, cada ayuntamiento aplica su propio tipo de gravamen, con un máximo legal del 30 %.

Plazos para liquidarla

• Compraventa: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
• Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga de otros 6 —el mismo plazo que el impuesto de sucesiones, y por el mismo motivo: ambos trámites suelen hacerse juntos. Cuánto se paga de sucesiones depende mucho de la comunidad autónoma, como explica el impuesto de sucesiones por comunidades.
• Donación: 30 días hábiles desde que se formaliza.

Cada ayuntamiento gestiona sus propios plazos de pago dentro de estos márgenes legales, así que conviene confirmar el procedimiento exacto en la sede del ayuntamiento correspondiente.

Cuándo no hay que pagarla

• Cuando no ha habido incremento de valor real, demostrado con las escrituras de adquisición y transmisión.
• Transmisiones entre cónyuges derivadas de sentencias de nulidad, separación o divorcio.
• Aportaciones de bienes a la sociedad de gananciales.
• Algunas exenciones específicas que fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con posibles bonificaciones adicionales para vivienda habitual heredada por cónyuge, ascendientes o descendientes.

Quién tramita la liquidación en la práctica

La plusvalía municipal no se autoliquida en todos los ayuntamientos por igual. Según el municipio, el procedimiento puede ser:

• Autoliquidación, donde el propio contribuyente (o su gestoría) calcula el importe y lo ingresa directamente.
• Liquidación por el ayuntamiento, donde se presenta una declaración con los datos de la operación y es el propio consistorio quien calcula y notifica el importe a pagar.

En una compraventa, suele ser la notaría quien comunica la operación al ayuntamiento, pero esa comunicación no sustituye la obligación de liquidar el impuesto — son trámites distintos y, según el municipio, puede hacer falta iniciarlo de forma expresa dentro del plazo. Conviene confirmarlo con la gestoría o directamente en la sede electrónica del ayuntamiento correspondiente, porque el procedimiento exacto varía de un municipio a otro.

Cómo se reclama si ya se pagó de más

Si se liquidó con el método antiguo o sin comprobar cuál de los dos métodos actuales era más favorable, se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos ante el propio ayuntamiento, siempre dentro del plazo de prescripción de 4 años.

No confundir con la ganancia patrimonial del IRPF

En una venta de vivienda con beneficio se pagan, en realidad, dos impuestos distintos sobre la misma operación:

	Plusvalía municipal (IIVTNU)	Ganancia patrimonial (IRPF)
Qué grava	El incremento de valor del suelo	El beneficio total de la venta (suelo y construcción)
Quién lo gestiona	El ayuntamiento	La Agencia Tributaria
Cuándo se paga	Al transmitir (venta, herencia, donación)	En la declaración de la Renta del año siguiente
Tipo aplicable	Fija cada ayuntamiento, máximo 30 %	Escala del ahorro, 19 %-30 % según importe

Siguiendo el ejemplo de antes —piso comprado por 150.000 € y vendido por 180.000 €—, la ganancia de 30.000 € tributa en el IRPF por la escala del ahorro, mientras que la plusvalía municipal se calcula aparte, solo sobre la parte proporcional al suelo. Pagar uno no libra de pagar el otro.

Un impuesto que se paga aparte del de sucesiones o donaciones

El error más habitual en herencias: pensar que pagando el impuesto de sucesiones ya está todo resuelto. La plusvalía municipal es un tributo distinto, con su propio plazo y su propia gestión, y se suma —no sustituye— a lo que corresponda por heredar o recibir en donación. Olvidarlo no libra de pagarlo: simplemente lo convierte en una liquidación con recargo cuando el ayuntamiento lo detecta.

Preguntas frecuentes

¿Se paga plusvalía municipal si heredo una vivienda y no la vendo?

Sí. El hecho imponible es la transmisión de la propiedad —incluida la que se produce al heredar—, no la venta posterior. Se paga al aceptar la herencia, se venda el inmueble o no.

¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia?

La exención general —válida tanto en venta como en herencia— aplica cuando se demuestra que el terreno no ha ganado valor desde la transmisión anterior, comparando la escritura de adquisición del fallecido con la herencia actual. No hay una exención específica solo por ser herencia: algunos ayuntamientos sí aplican bonificaciones en su ordenanza fiscal para descendientes directos (hijos, cónyuge), pero es una decisión municipal, no una regla estatal general.

¿Qué pasa si no la pago?

El ayuntamiento puede reclamarla con recargos e intereses de demora, igual que cualquier otro tributo no liquidado en plazo, y puede llegar a la vía de apremio.

¿Todos los ayuntamientos aplican el mismo tipo?

No. Cada ayuntamiento fija su propio tipo de gravamen y sus coeficientes dentro de los máximos que marca la ley estatal, así que la misma operación puede costar distinto según el municipio.

¿La plusvalía municipal es lo mismo que la plusvalía en el IRPF?

No, y es la confusión más frecuente. La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo y la gestiona el ayuntamiento. La ganancia patrimonial en el IRPF grava el beneficio total de la venta (suelo y construcción) y se declara a Hacienda. Son dos impuestos distintos sobre la misma operación.

¿Puedo deducirme la plusvalía municipal pagada al calcular la ganancia en el IRPF?

Sí, el importe pagado por plusvalía municipal se puede sumar al valor de adquisición o restar del de transmisión al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, reduciendo la base sobre la que se tributa por ese impuesto distinto.