Fiscalidad
Qué es el IBI y cómo se calcula
El IBI se calcula como valor catastral × tipo de gravamen, con el tipo fijado por cada ayuntamiento entre el 0,4 % y el 1,1 % para inmuebles urbanos. Paga quien era propietario a fecha 1 de enero, con independencia de si vende el inmueble después, y se abona una vez al año en el calendario que fije cada municipio.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el impuesto municipal que se paga cada año por ser propietario de una vivienda, un local, un garaje o cualquier otro inmueble. Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, o el organismo provincial en el que delega la recaudación en algunas provincias —como SUMA en Alicante o el ORGT en Barcelona—, y es independiente de si el inmueble se usa, se alquila o está vacío.
Cómo se calcula
La fórmula es simple:
Cuota íntegra = valor catastral × tipo de gravamen
Cuota líquida = cuota íntegra − bonificaciones (si el ayuntamiento las aplica y se han solicitado a tiempo)
La base imponible no es el valor de mercado ni el precio de compra, sino el valor catastral: un valor administrativo que fija el Catastro, normalmente por debajo del precio al que se vendería el inmueble. Dos viviendas idénticas pueden tener valores catastrales distintos si están en municipios diferentes, porque cada ponencia de valores catastrales se aprueba de forma independiente.
Quién fija el tipo de gravamen
El tipo de gravamen lo decide cada ayuntamiento, dentro de unos límites que marca la ley:
| Tipo de inmueble | Tipo mínimo | Tipo máximo |
|---|---|---|
| Urbano | 0,4 % | 1,1 % |
| Rústico | 0,3 % | 0,9 % |
Los ayuntamientos con más de 100.000 habitantes o que son capital de provincia pueden aplicar un recargo adicional en supuestos concretos, como inmuebles de uso no residencial de alto valor, pero el tramo general es el de la tabla. Dentro de ese margen legal, el tipo real varía mucho de un municipio a otro: es la explicación de por qué el mismo valor catastral da recibos tan distintos según dónde esté el inmueble.
Un ejemplo con el mismo valor catastral
Una vivienda con un valor catastral de 90.000 € en un municipio que aplica el tipo del 0,6 % paga:
90.000 € × 0,006 = 540 € al año
La misma vivienda, con el mismo valor catastral, en un municipio que aplique el tipo máximo legal del 1,1 % pagaría:
90.000 € × 0,011 = 990 € al año
Casi el doble solo por el tipo que ha fijado el ayuntamiento, sin que el inmueble ni su valor catastral hayan cambiado un euro.
Quién debe pagarlo
El sujeto pasivo es quien sea propietario, usufructuario, titular de un derecho de superficie o concesionario administrativo del inmueble a fecha 1 de enero del año en curso, con independencia de lo que ocurra después con el inmueble.
Es un dato que sorprende a quien vende: si transmites tu vivienda en marzo, el recibo entero del IBI de ese año es tuyo, no del comprador, salvo que en la escritura de compraventa se pacte repartirlo de forma proporcional entre las dos partes. Ese reparto es una práctica muy habitual en el sector, pero es un pacto privado entre comprador y vendedor, no una obligación legal. Sin ese pacto, paga quien era propietario el 1 de enero, aunque ya no tenga el inmueble cuando llegue el recibo.
Cuándo se paga
El IBI se paga una vez al año, normalmente entre julio y noviembre, pero no hay una fecha única para toda España: cada ayuntamiento fija su propio calendario fiscal, así que el plazo exacto —y si se puede fraccionar o domiciliar— hay que consultarlo en la sede electrónica del ayuntamiento o del organismo que gestione la recaudación en cada caso.
Bonificaciones habituales
Las bonificaciones sobre la cuota varían de un ayuntamiento a otro, así que conviene revisar la ordenanza fiscal municipal. Las más frecuentes son:
- Familias numerosas
- Instalación de placas solares o sistemas de energía renovable
- Viviendas de protección oficial, durante los primeros años tras su calificación
- Domiciliación bancaria o pago anticipado, en algunos municipios
Ninguna se aplica de oficio: hay que solicitarla dentro del plazo que marque cada ayuntamiento.
Cuándo sube el valor catastral
El valor catastral no es fijo para siempre. Puede subir por dos vías:
- Una revisión catastral general del municipio, que no ocurre todos los años y que actualiza los valores de toda la localidad a la vez.
- Obras o ampliaciones declaradas en el inmueble, que el Catastro incorpora al actualizar sus datos.
Comprar una vivienda supone pagar el ITP una sola vez en el momento de la compra; a partir de ahí, el IBI se paga cada año mientras se sea propietario, con independencia de si hay o no una revisión catastral de por medio.
Calcula tu cuota con la calculadora de IBI
Introduce el valor catastral y el tipo de tu ayuntamiento y obtén la cuota anual al momento.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI si vendo la casa a mitad de año?
Por defecto, quien era propietario a fecha 1 de enero, es decir, el vendedor, aunque la venta se formalice después. Es habitual pactar en la escritura un reparto proporcional entre comprador y vendedor según los meses de propiedad de cada uno, pero ese reparto es un acuerdo privado, no una obligación legal.
¿El IBI es lo mismo que la plusvalía municipal?
No. El IBI es un impuesto anual y recurrente por el simple hecho de ser propietario de un inmueble. La plusvalía municipal se paga una sola vez, al vender, heredar o donar el inmueble, y grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió hasta que se transmite. Son impuestos distintos y compatibles entre sí.
¿Puedo deducir el IBI en la declaración de la renta?
Solo si el inmueble está afecto a una actividad económica o alquilado: en esos casos es un gasto deducible del rendimiento correspondiente; en el caso del alquiler, el cálculo completo del rendimiento está en cómo declarar el alquiler en la renta. En la vivienda habitual no se puede deducir.
¿Qué pasa si no pago el IBI?
El ayuntamiento puede reclamarlo con recargos e intereses de demora y, si sigue sin pagarse, iniciar la vía de apremio, que puede acabar en el embargo de bienes o cuentas.
¿Puedo consultar el valor catastral de mi vivienda online?
Sí, en la Sede Electrónica del Catastro, con certificado digital o Cl@ve. El valor catastral también figura en el propio recibo del IBI.
¿El IBI varía según el uso que le doy al inmueble?
El tipo de gravamen depende de si el inmueble es urbano o rústico, no de si está habitado, vacío o alquilado. Algunos ayuntamientos aplican recargos a las viviendas permanentemente desocupadas, pero es una decisión municipal, no una regla general.
¿Se paga IBI por un garaje o un trastero?
Sí, si tienen referencia catastral propia, cada uno recibe su propio recibo de IBI, independiente del de la vivienda a la que pertenezcan.