Qué es el ITP al comprar una vivienda de segunda mano

El ITP —Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales— es lo que pagas al comprar una vivienda de segunda mano. Si compras una vivienda nueva, directamente del promotor, no pagas ITP: pagas IVA (10 % en general) más AJD. Esa es la distinción que hay que tener clara antes de calcular nada.

• Vivienda de segunda mano (entre particulares) → ITP, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)
• Vivienda nueva (primera transmisión desde el promotor) → IVA + AJD

Confundir los dos es el error más habitual al presupuestar una compra: no es lo mismo un 10 % de IVA que un ITP que, según la comunidad, puede ir del 4 % al 13 %.

Un impuesto cedido a las comunidades autónomas

El ITP es un impuesto estatal, pero está cedido a las comunidades autónomas, que fijan su propio tipo dentro del marco que da la Ley 22/2009 de financiación autonómica. Si una comunidad no legislara el suyo se aplicaría el tipo estatal supletorio del 6 %, pero en la práctica todas las comunidades tienen tipo propio, y no coinciden entre sí.

Es la misma lógica de cesión que ya se ve en el impuesto de sucesiones por comunidades: un tributo con marco estatal, pero cuyo importe real lo decide cada territorio. Aquí la palanca no son las bonificaciones en cuota, sino el tipo general que se aplica sobre el valor de la vivienda.

Sobre qué se calcula: el valor de referencia del Catastro

Desde 2022, la base imponible del ITP no es el precio que figura en la escritura, sino el valor de referencia del Catastro —salvo que el precio pactado sea superior, en cuyo caso se toma el mayor de los dos.

Antes de 2022 se usaba el llamado “valor real”, un concepto más difuso que generaba comprobaciones de valores y litigios constantes. El valor de referencia sustituye ese criterio por una cifra administrativa que el Catastro publica para cada inmueble, y que se actualiza cada año.

En la práctica, esto significa que declarar un precio de escritura más bajo no reduce el ITP: si el valor de referencia es superior, es ese el que se aplica igualmente.

Cuánto varía el tipo según la comunidad

Aquí está la parte que más impacto tiene en el bolsillo. Con el aviso por delante de que esto cambia con frecuencia —el ITP es una de las figuras que más se toca en cada legislatura autonómica—, así que conviene verificar la normativa vigente antes de firmar, no fiarse solo de la fecha de publicación de este artículo.

Comunidad	Tipo general orientativo
País Vasco (foral)	En torno al 4 %
Navarra (foral)	Tipo reducido respecto al régimen común
Madrid	6 %
Andalucía	7 %
Resto de comunidades de régimen común	6-11 % aprox., según el territorio
Cataluña	Escalonada, hasta el 10-13 % en el tramo alto según el valor del inmueble

Verificado a 2026-08-16 contra fuentes fiscales especializadas. Muchas comunidades aplican además tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad, viviendas en municipios pequeños o VPO — varían tanto de un territorio a otro que no tiene sentido detallarlos aquí con cifra exacta: consulta la normativa autonómica concreta antes de dar nada por hecho.

El impacto real: mismo piso, comunidades distintas

Sobre una vivienda de 200.000 €, la diferencia entre comprar en una comunidad con tipo del 6 % y otra con tipo del 10 % es de 8.000 € solo en ITP.

Esa diferencia no es un matiz: en muchas compraventas es más dinero que los gastos de notaría y registro juntos.

Quién paga el ITP y cuándo

Por ley, el ITP en una compraventa lo paga el comprador, no es negociable entre las partes ni se puede pactar lo contrario frente a Hacienda. Se liquida una sola vez, en el momento de la compra —normalmente dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura.

Es un impuesto de pago único. Después, como propietario, la carga fiscal recurrente pasa a ser otra: cada año tributas por el IBI, que sí se paga de forma periódica mientras seas dueño del inmueble.

AJD, el impuesto que acompaña (a veces) al ITP

Los Actos Jurídicos Documentados (AJD) son un impuesto distinto, que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. En una compra de segunda mano con ITP, normalmente no se paga AJD sobre la compraventa en sí —sí puede aparecer en otros documentos asociados, como la constitución de una hipoteca—. En vivienda nueva, en cambio, es habitual pagar IVA más AJD en lugar de ITP. No es el foco de este artículo, pero conviene saber que existe para no llevarse una sorpresa en la liquidación final.

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Preguntas frecuentes

¿El ITP es lo mismo en toda España?

No. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, y cada una fija su propio tipo general, además de sus propios tipos reducidos. La misma vivienda puede tener un ITP distinto solo por estar en un territorio u otro.

¿Pago ITP o IVA al comprar mi vivienda?

Depende de si es nueva o de segunda mano. Si compras directamente al promotor una vivienda nueva (primera transmisión), pagas IVA más AJD. Si compras a un particular una vivienda de segunda mano, pagas ITP.

¿Puedo negociar quién paga el ITP, comprador o vendedor?

No. Por ley lo paga el comprador, porque el impuesto grava la adquisición del inmueble. Un pacto privado que dijera lo contrario no vincula a Hacienda: el comprador sigue siendo el obligado tributario.

¿Qué pasa si declaro un precio menor al de la escritura para pagar menos ITP?

No funciona, y además es una mala práctica. Desde 2022 la base imponible es el valor de referencia del Catastro, precisamente para evitar esa maniobra: si el valor de referencia es superior al precio declarado, se aplica el valor de referencia. Declarar por debajo no reduce el impuesto, y si hay indicios de fraude puede acarrear sanción.

¿Hay descuentos para jóvenes que compran su primera vivienda?

Sí, en muchas comunidades hay tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas o VPO, pero las condiciones varían mucho de un territorio a otro. Consulta la normativa autonómica concreta antes de dar por hecho que te corresponde.

¿Cuándo hay que pagar el ITP?

Normalmente dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura de compraventa. El plazo exacto y el procedimiento —autoliquidación en la mayoría de comunidades— lo gestiona la agencia tributaria autonómica correspondiente.

¿El ITP se paga una sola vez?

Sí, se liquida en el momento de la compra y no se repite. Es distinto de los impuestos que se pagan cada año como propietario, como el IBI.