Hipotecas
Amortización anticipada de hipoteca: comisiones y límites
El banco solo puede cobrarte comisión por amortizar hipoteca anticipadamente si sufre una pérdida financiera real; si los tipos de mercado están por encima del tipo de tu préstamo, la comisión debe ser cero. Cuando sí aplica, el tope legal es del 0,25 % los 3 primeros años (o 0,15 % los 5 primeros) en variable, y del 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después en fija. La Ley 5/2019 rige los contratos firmados desde el 16 de junio de 2019.
Amortizar hipoteca antes de tiempo es un derecho, no un favor que te hace el banco. La Ley 5/2019 lo reconoce expresamente y limita mucho lo que pueden cobrarte por ejercerlo. En bastantes casos, la comisión acaba siendo cero.
Amortización parcial y total
- Parcial: entregas una cantidad que reduce el capital pendiente, pero la hipoteca sigue viva. Eliges entre reducir cuota o reducir plazo.
- Total: cancelas todo el capital pendiente y la hipoteca se extingue.
Los límites de comisión son los mismos en ambos casos. Lo que cambia es que la cancelación total añade trámites registrales, que veremos al final.
Los topes legales
La Ley 5/2019 distingue según el tipo de interés del préstamo, fijo, variable o mixto —lo explicamos en cómo funciona una hipoteca.
Hipotecas a tipo variable
La entidad debe elegir una de estas dos opciones al firmar, y solo puede aplicar la que se pactó:
| Opción pactada | Comisión máxima | Después |
|---|---|---|
| A | 0,25 % durante los 3 primeros años | 0 % |
| B | 0,15 % durante los 5 primeros años | 0 % |
Pasado el periodo correspondiente, no puede cobrarse nada.
Hipotecas a tipo fijo
| Momento | Comisión máxima |
|---|---|
| Primeros 10 años | 2 % |
| A partir del año 11 | 1,5 % |
Son porcentajes más altos porque el banco asume un riesgo de tipo de interés mayor al conceder un fijo a largo plazo.
Paso de variable a fijo
Si amortizas anticipadamente con motivo de una novación o subrogación que convierta tu hipoteca variable en fija, el tope es del 0,15 % durante los tres primeros años del contrato, y cero después.
Es un régimen deliberadamente favorable: el legislador quiso facilitar cambiar la hipoteca de variable a fija.
El límite que casi nadie invoca
Por encima de todos los porcentajes anteriores hay una regla general que la mayoría de la gente desconoce:
La comisión nunca puede superar la pérdida financiera que efectivamente sufra el prestamista como consecuencia de la amortización anticipada.
Los porcentajes son topes máximos, no importes garantizados. Si el banco no pierde dinero —lo habitual cuando los tipos de mercado están por encima del tipo de tu préstamo, porque puede recolocar ese dinero a mejor precio— la comisión debe ser cero, aunque tu escritura recoja un 0,25 %.
Si te cobran una comisión y crees que no hay pérdida financiera real, puedes pedir al banco el cálculo justificado. Y si no te convence, reclamar ante el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Qué hipotecas se rigen por esta ley
La Ley 5/2019 se aplica a los contratos firmados desde el 16 de junio de 2019.
Si tu hipoteca es anterior, se rige por la normativa vigente cuando la firmaste, que era menos favorable. Como referencia orientativa, para préstamos a tipo variable posteriores a diciembre de 2007 los topes habituales eran del 0,5 % durante los cinco primeros años y del 0,25 % después.
Revisa tu escritura: es el documento que manda, y las condiciones concretas varían.
Cómo hacer una amortización parcial
- Consulta tu capital pendiente y la comisión pactada. Aparece en tu área de cliente o puedes pedirla por escrito.
- Comprueba si hay importe mínimo. Algunas escrituras lo fijan.
- Solicita la amortización indicando de forma expresa el importe y qué modalidad eliges: reducir cuota o reducir plazo.
- Verifica el siguiente recibo y el nuevo cuadro de amortización.
El paso 3 es crítico. Si no especificas modalidad, muchas entidades aplican por defecto la reducción de cuota, que es la que menos intereses te ahorra. La comparativa entre ambas está en reducir cuota o reducir plazo.
Cancelación total: los trámites de después
Antes de cancelar del todo, conviene valorar si compensa frente a otras opciones: está en ¿conviene pagar la hipoteca antes de tiempo?.
Pagar el último euro no borra la hipoteca del Registro de la Propiedad. La carga sigue inscrita hasta que se cancela registralmente, y eso es un trámite aparte.
Necesitarás:
- Certificado de deuda cero, que el banco debe entregarte gratuitamente.
- Escritura de carta de pago y cancelación, firmada ante notario por un apoderado del banco. El banco no puede cobrarte por comparecer.
- Liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados, que en este caso está exento, pero exige presentar el modelo.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los costes de notaría y registro sí corren por tu cuenta y suelen situarse entre 300 y 600 € según el importe y la provincia.
¿Es obligatorio? No de inmediato. La hipoteca caduca registralmente por sí sola pasado el plazo legal. Pero si vas a vender la vivienda o a pedir otro préstamo con esa garantía, te lo van a exigir. Y hacerlo con prisa siempre sale más caro.
Ojo con las gestorías
Es habitual que el banco te ofrezca tramitar la cancelación a través de su gestoría, con un coste añadido de varios cientos de euros.
Puedes hacerlo tú o con la gestoría que elijas. No están autorizados a imponerte la suya.
Cómo se calcula la pérdida financiera
Es el concepto que decide si te cobran o no, y casi nadie lo pregunta.
La pérdida financiera es la diferencia entre lo que el banco esperaba ganar con tu préstamo y lo que puede ganar recolocando ese dinero hoy. Se calcula comparando el tipo de tu hipoteca con los tipos de mercado vigentes.
En términos prácticos:
- Si los tipos de mercado han subido desde que firmaste, el banco puede prestar ese dinero más caro. No pierde nada. La comisión debe ser cero.
- Si los tipos han bajado, el banco recoloca peor y sí hay pérdida. Ahí puede cobrar, hasta el tope legal.
Si te reclaman una comisión, tienes derecho a pedir el cálculo justificado de esa pérdida. No basta con que apliquen el porcentaje de la escritura: el porcentaje es un techo, no un derecho automático.
Qué hacer si te cobran de más
- Pide por escrito el desglose del cálculo de la pérdida financiera
- Si no te convence, presenta reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Tienen plazo para responder
- Si la respuesta no llega o es insatisfactoria, acude al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España
El tercer paso es gratuito y no requiere abogado. Las resoluciones no son vinculantes, pero las entidades suelen rectificar cuando el criterio les es desfavorable.
Preguntas frecuentes
¿Puedo amortizar todos los meses?
Depende de la entidad. Muchas lo permiten sin límite de operaciones; otras fijan un mínimo por amortización. Revisa tus condiciones particulares.
¿La comisión se calcula sobre el capital que amortizo o sobre el total?
Sobre el capital reembolsado anticipadamente, no sobre el pendiente total. Si amortizas 10.000 € con una comisión del 0,25 %, son 25 €.
¿Amortizar afecta al seguro de vida vinculado?
Puede reducir el capital asegurado si la póliza está ligada al saldo pendiente. Si cancelas del todo, revisa qué ocurre con el seguro: a veces se mantiene cobrándose sin que ya cubra nada.
¿Y si mi hipoteca es anterior a junio de 2019?
Se rige por la normativa vigente cuando la firmaste, con topes menos favorables. Manda tu escritura, no la ley actual.
¿Tengo que cancelar registralmente si solo amortizo parcialmente?
No. La cancelación registral solo aplica cuando extingues la hipoteca por completo.
Antes de decidir cuánto amortizar, conviene comprobar si te afecta la deducción por vivienda habitual: está en ¿amortizar hipoteca desgrava?.