Hipotecas
Cómo funciona una hipoteca, explicado paso a paso
Una hipoteca es un préstamo con la vivienda como garantía: si dejas de pagar, el banco puede quedársela. Casi todas usan el sistema francés, con cuota constante pero que al principio va sobre todo a intereses y al final sobre todo a capital, así que amortizar pronto ahorra mucho más que amortizar tarde. El tipo puede ser fijo, variable (Euríbor + diferencial) o mixto, y el banco financia hasta el 80 % del menor entre precio de compra y tasación.
Una hipoteca es un préstamo con una garantía particular: si dejas de pagar, el banco puede quedarse con la vivienda. Esa garantía es lo que permite prestar cantidades grandes a plazos largos y con tipos mucho más bajos que un préstamo personal.
Todo lo demás —cuotas, intereses, comisiones— se deriva de esa estructura.
Las piezas
Capital. El dinero que te prestan. Normalmente hasta el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación, así que necesitas ahorrado el 20 % restante más los gastos.
Plazo. Los años que tienes para devolverlo. A más plazo, menor cuota pero más intereses totales.
Tipo de interés. Lo que cuesta el dinero prestado. Puede ser fijo, variable o mixto.
Cuota. El pago mensual, que incluye una parte de capital y una parte de intereses.
Cómo se reparte cada cuota
Aquí está lo que más sorprende a quien firma su primera hipoteca.
Casi todas las hipotecas españolas usan el sistema francés, en el que la cuota es constante pero su composición cambia: al principio pagas sobre todo intereses, y solo al final pagas mayoritariamente capital.
El motivo es simple: los intereses se calculan sobre el capital pendiente. Al inicio debes casi todo, así que los intereses son altos. A medida que amortizas, el capital pendiente baja y con él la parte de intereses.
Sobre una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3,5 % (cuota de unos 751 €):
| Momento | Va a intereses | Va a capital |
|---|---|---|
| Primera cuota | 438 € | 313 € |
| Año 10 | 308 € | 443 € |
| Año 20 | 122 € | 629 € |
| Última cuota | 2 € | 749 € |
De ahí se sigue la consecuencia práctica más importante: amortizar pronto ahorra mucho más que amortizar tarde, porque elimina los intereses futuros que aún no se han generado. Está desarrollado en amortizar hipoteca: cuota o plazo. Y antes de hacerlo, conviene revisar qué comisión puede cobrarte el banco: está en amortización anticipada de hipoteca.
Fijo, variable o mixto
Fijo. El tipo no cambia en toda la vida del préstamo. Cuota previsible de principio a fin. Suele partir de un tipo algo más alto, porque el banco asume el riesgo de que los tipos suban.
Variable. El tipo se revisa periódicamente sumando un diferencial fijo al Euríbor. La cuota cambia con cada revisión. Cómo funciona ese mecanismo está en qué es el Euríbor.
Mixto. Fijo los primeros años y variable después. Cubre el tramo inicial, que es cuando el capital pendiente es mayor y una subida duele más. Revisa con lupa qué diferencial se aplicará en el tramo variable: es donde se encarecen.
Qué gastos hay al firmar
La Ley 5/2019 repartió los gastos y dejó poco margen de discusión:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Notaría | Entidad |
| Registro de la Propiedad | Entidad |
| Gestoría | Entidad |
| Impuesto de actos jurídicos documentados | Entidad |
| Tasación | Comprador |
| Copias de escritura que solicites | Quien las pida |
Es decir: al comprador le corresponde básicamente la tasación, que suele rondar los 300-500 €. La comisión de apertura, si existe, es negociable y no todas las entidades la aplican.
Aparte están los gastos de la compraventa —el ITP si es vivienda de segunda mano o IVA si es nueva, notaría y registro de la escritura de compra—, que no son de la hipoteca pero sí de la operación.
Los documentos que la ley te garantiza
Antes de firmar, la entidad está obligada a entregarte con al menos diez días de antelación:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): las condiciones del préstamo en formato estandarizado. Es el documento que permite comparar ofertas de verdad.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): las cláusulas especialmente relevantes, explicadas.
- Copia del proyecto de escritura.
- Información sobre los productos vinculados que se te exijan.
Además tendrás que acudir al notario antes de la firma para un acta gratuita donde te explica las condiciones y comprueba que las entiendes. No es un trámite: es tu oportunidad de preguntar a alguien que no cobra del banco.
Las vinculaciones
Casi todas las ofertas mejoran el tipo si contratas productos adicionales: seguro de hogar, seguro de vida, nómina domiciliada, tarjetas, planes de pensiones.
Dos cosas que conviene tener claras:
- No pueden obligarte a contratarlas, salvo el seguro de daños del inmueble. Sí pueden ofrecerte peor tipo si no lo haces.
- Compara la TAE con y sin vinculaciones, que la FEIN incluye. Un seguro de vida caro puede anular la ventaja de dos décimas en el tipo.
Qué pasa si no pagas
La hipoteca permite al banco ejecutar la garantía, pero hay plazos y protecciones. La Ley 5/2019 fijó umbrales de impago antes de poder declarar el vencimiento anticipado: durante la primera mitad del préstamo, el equivalente a doce cuotas o el 3 % del capital; en la segunda mitad, quince cuotas o el 7 %.
Antes de llegar ahí existen vías —carencia, novación, reestructuración— que conviene explorar en cuanto se prevea el problema, no cuando ya se acumulan impagos.
Si en cambio ya eres propietario, tienes 65 años o más y buscas liquidez sin vender ni devolver nada mientras vives, existe un producto distinto: la hipoteca inversa.
Qué mira el banco antes de concederla
No es solo tu nómina. El estudio de riesgos valora cuatro bloques:
Capacidad de pago. La cuota frente a tus ingresos netos. El criterio de prudencia habitual es que no supere el 30-35 %, contando todas tus deudas, no solo la hipoteca.
Estabilidad laboral. Antigüedad, tipo de contrato y sector. Un indefinido con años en la empresa pesa más que un salario alto y reciente.
Ahorro aportado. Cuanto mayor es la entrada, menor el riesgo para el banco y mejores las condiciones que puedes negociar.
Historial crediticio. Impagos previos registrados en ficheros como ASNEF complican mucho la concesión, aunque el resto del perfil sea sólido.
Si te deniegan, pide el motivo concreto. A menudo es subsanable —aportar más entrada, añadir un avalista, esperar a consolidar antigüedad— y saberlo evita repetir solicitudes que dejan rastro.
La tasación, y por qué importa más de lo que parece
El banco no presta sobre el precio que pagas, sino sobre el menor entre el precio y el valor de tasación.
Si compras por 200.000 € y la tasación sale 180.000 €, el 80 % se calcula sobre 180.000 €: te prestan 144.000 € y necesitas aportar 56.000 € en lugar de 40.000 €. Es uno de los motivos más frecuentes de que una operación se caiga a última hora.
La tasación la pagas tú y tiene validez de seis meses, así que sirve para pedir ofertas a varias entidades sin repetir el gasto. Debe realizarla una sociedad homologada por el Banco de España, y tienes derecho a quedarte con el original.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado?
Como referencia, en torno al 30 % del precio: el 20 % de entrada que no financia el banco más un 10 % aproximado para impuestos y gastos de la compraventa.
¿Qué plazo conviene más?
Un plazo largo baja la cuota pero encarece mucho el total. Uno corto hace lo contrario. Lo razonable es el plazo más corto cuya cuota puedas asumir con holgura, dejando margen para imprevistos.
¿Puedo cambiar de tipo después de firmar?
Sí, mediante novación con tu banco o subrogación a otro. La ley abarató especialmente el paso de variable a fijo. Está en cambiar la hipoteca de variable a fija.
¿Qué ratio de endeudamiento aceptan los bancos?
Como orientación, que la cuota no supere entre el 30 % y el 35 % de tus ingresos netos. Es un criterio de prudencia habitual, no una norma legal.
¿Es obligatorio el seguro de vida?
No. Solo es exigible el seguro de daños del inmueble. El de vida es una vinculación opcional que mejora el tipo, y puedes contratarlo con quien quieras.
¿Cuánto tarda la concesión?
Entre uno y dos meses desde la solicitud hasta la firma, contando tasación, estudio de riesgos y los diez días obligatorios de reflexión tras la FEIN.